Мастерская бизнеса - коммерческая недвижимость Запорожья

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

СДЕЛКИ

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

УСЛУГИ


 

РЕГИСТРАЦИЯ









Покупка недвижимости по лунному календарю

SPRAVKA.UA - Бизнес-Каталог товаров и услуг Украины
Рейтинг Досок Объявлений
TOP.zp.ua






расширенный поиск

Статьи


В ожидании логистического бума (октябрь, 2008)

    Найти качественные складские помещения в Запорожье трудно, как и два-три года назад. Поскольку инвесторы вкладывают средства в строительство торговой, офисной и жилой недвижимости, предпринимателям остается строить склады самостоятельно

    С недавних пор рентабельность складского сегмента рынка возросла. Однако строительство складов по-прежнему значительно уступает торговой и офисной недвижимости по срокам окупаемости. В результате складской сектор остается без необходимых вложений в развитие, а запорожские предприниматели испытывают трудности при поиске помещения под склад, которое отвечало бы всем их требованиям. Даже прибегая к помощи профессиональных посредников, – местных агентств недвижимости – не всегда удается решить эту проблему.

    Острый дефицит

    Сегодня в Запорожье есть всего три специализированных профессиональных склада, которые отвечают всем требованиям, предъявляемым к качественным складским помещениям. Оба центра принадлежат пищевикам – компаниям "Молис" и "Айс". Хранилище первой только изредка предоставляется для аренды другим фирмам, при наличии излишков площади. "Айс" же сдает в аренду помещения своих складов, но арендные ставки не оглашаются и устанавливаются по итогам переговоров с владельцами. Еще один специализированный складской комплекс – "Зенит" в Шевченковском микр-не.

    Наиболее привлекательными в Запорожье считаются склады, расположенные вблизи железнодорожных веток (поселок Леваневского) и вдоль трассы Москва-Симферополь, где еще с советских времен сохранилось несколько комплексов от пяти до 15 тысяч кв.м. каждый. Помещения в этих местах заняты почти под завязку. По данным местных агентств недвижимости (АН), самые популярные складские помещения большой площади (более 300 кв.м.) в Запорожье находятся в промышленных зонах и в районах крупных предприятий. Но, к сожалению, ни один из складов нельзя отнести к классу В+, не говоря уже о качестве класса А.

    Основные параметры, которыми должен обладать профессиональный складской комплекс – это удобное месторасположение, грамотная концепция, полноценная инфраструктура. Зачастую арендаторы и покупатели требуют наличие удобного подъезда, отопления, высоких потолков, рампы, охраны на территории. Нужны также и вместительная парковка с удобными разъездами для транспорта и офисные помещения с телефонными и Интернет - коммуникациями.

    Особенности местного спроса

    Представители малого бизнеса создают неизменный спрос на небольшие складские помещения. "Большая часть запрашиваемых складов – площадью от 150 до 300 кв.м. , с рампой, высотой потолка не менее четырех метров. Крупные игроки ищут помещения и по несколько тысяч квадратных метров, но таких в десятки раз меньше и удовлетворить их намного сложнее, поскольку подходящих помещений очень мало", – говорит Андрей Филиппенков, директор агентства коммерческой недвижимости "Мастерская бизнеса". "Наибольший спрос на склады в центральной и приближенной к ней частях города, однако, наиболее стабильный спрос до сегодняшнего момента был на склады вблизи трассы Харьков-Симферополь", – рассказывает Евгений Галумов, управляющий менеджер отдела коммерческой недвижимости АН "Арсенал".

    По оценкам специалистов, на рынке складской недвижимости спрос превышает предложение. А неудовлетворенный спрос приводит к росту стоимости как продажи, так и аренды. Эксперты объясняют, что цена покупки или аренды зависит от месторасположения, состояния помещения, коммуникаций и оборудования, а Андрей Филиппенков уточняет: "В весенне-летний период арендные ставки поднялись в среднем на 15%. А стоимость продажи квадратного метра складских помещений за последний год существенно не изменилась". В целом же специалисты утверждают, что предприниматели чаще выбирают аренду помещений, а не покупку.

    Евгений Галумов рассказывает, что во второй половине года, и особенно осенью, происходит сокращение спроса на большие складские помещения в связи с негативной ситуацией на строительном и других рынках. "Большим спросом всегда пользуются складские помещения небольшого формата для размещения оптового склада различного вида продукции с элементами торговли и офисными помещениями рядом", – говорит менеджер АН "Арсенал".

    Завоевание окраин

    Складские помещения в центре и на окраинах Запорожья отличаются в первую очередь ценой. Чем ближе к "красной линии" – проспекту Ленина – тем дороже. Но дороже еще не значит лучше. Склады в центральных районах не намного качественнее, но дополнительная сложность заключается в том, что здесь сложно найти помещения большой площади, необходимые крупным компаниям. Поэтому они выбирают склады на территориях заводов, овощных баз, вблизи авто- и железнодорожных магистралей.

    В центре же арендуют и покупают склады мелкие организации, для которых близость к проспекту Ленина зачастую является самым важным требованием, предъявляемым к помещению. Площади складов здесь, в основном, небольшие – от 20 до 150 кв.м., однако это вполне устраивает представителей малого бизнеса, поскольку объемы товара у них также небольшие. Однако, как говорит Татьяна Сальникова, частный предприниматель в сфере рекламного бизнеса, найти подходящее помещение, где можно организовать склад и офис, в центре города очень сложно. "Либо арендные ставки слишком высокие, учитывая качество помещений, либо слишком большая площадь, использование которой будет просто нерациональным. Поэтому пришлось воспользоваться помощью знакомых, которые предоставили подходящее помещение по разумной цене", – делится Татьяна.

    По оценкам Евгения Галумова, цены на аренду складов в центральных районах колеблются в пределах 5-12 долларов за квадратный метр. Амплитуда арендных ставок в отдаленных районах города – от 2 до 6 у.е. за 1 кв.м. "Из-за отсутствия достаточного количества подходящих помещений в центре, а также их высокой стоимости, предприниматели среднего и крупного бизнеса переместились на окраины, – рассказывает Андрей Филиппенков. – Именно там наблюдается концентрация крупных складских комплексов, построенных еще в советские времена. Основная часть таких складов сосредоточена на Павло-Кичкасе, в поселке Леваневского".

    Прогнозы преждевременны

    Предложение складов в городе практически не растет. Не улучшается и их качество. Специалисты уверенны, что Запорожью нужны крупные модульные склады с автоматизированными системами управления, но это остается делом будущего. "Следует ожидать прихода крупных операторов логистических услуг, строительства крупных складских комплексов, в которых возможно приобрести или арендовать склады разной площади и с любыми параметрами. Тем более, что сейчас в Запорожье ощущается острая потребность в современных логистических комплексах, а рентабельность этих проектов достаточно высока – проект может окупиться за 4-6 лет", – говорит Андрей Филиппенков. И добавляет, что в прошлом году была осуществлена сделка по приобретению днепропетровской фирмой в Шевченковском районе земельного участка площадью около десяти гектаров для строительства складского комплекса, но был ли реализован этот проект неизвестно. За последний год никто открыто не выходил на логистический рынок Запорожья.

    Сейчас уже многие логистические компании заинтересованы в улучшении качества складских помещений в Украине. Реализовывать современные проекты в Одессе, Киеве, Харькове, Севастополе и Днепропетровске планируют компании "XXI Век", ТММ, GIN Consulting Group. Строительство по части из этих проектов уже стартовало. По сведениям Евгения Галумова, в Запорожье находятся на стадии строительства или, в большинстве случаев, на стадии предпроектных разработок несколько площадок под логистические центры (Космический и Шевченковский мкр-ны, трасса Москва-Симферополь). "Однако на сегодняшний день во многих случаях развитие остановлено или находится в "вялотекущей» фазе", – уточняет специалист.

    Учитывая финансовый кризис, который привел к отказу от строительства новых объектов и приостановке уже запущенных проектов по строительству коммерческой и жилой недвижимости, профессиональных складских комплексов Запорожью придется ждать еще пару лет. "Сейчас прогноз невозможен, поскольку все будет зависеть от развития ситуации с кризисом производства, финансовым кризисом, которые существенно отражаются на рынке недвижимости", – подтверждает Евгений Галумов.

    Цены на продажу производственно-складских помещений в III квартале 2008 г.

Район города min цена max цена
Орджоникидзевский, Ленинский (левый берег Днепра) 500 1000
Жовтневый 600 1000
Ленинский (правый берег Днепра) 450 900
Шевченковский 400 700
Коммунарский 400 850
Хортицкий 450 800
Заводской 350 700


    Арендные ставки производственно-складских помещений в III квартале 2008 г.

Район города min ставка max ставка
Орджоникидзевский, Ленинский (левый берег Днепра) 3 5
Жовтневый 3 5
Ленинский (правый берег Днепра) 3 5
Шевченковский 3 6
Коммунарский 3 6
Хортицкий 3 6
Заводской 2 5

    По материалам исследований АКН "Мастерская бизнеса"

    Автор: Юлия Танцюра

    Материал опубликован в издании "Статус", октябрь 2008 года
    www.status.net.ua