Мастерская бизнеса - коммерческая недвижимость Запорожья

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

СДЕЛКИ

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

УСЛУГИ


 

РЕГИСТРАЦИЯ









Покупка недвижимости по лунному календарю

SPRAVKA.UA - Бизнес-Каталог товаров и услуг Украины
Рейтинг Досок Объявлений
TOP.zp.ua






расширенный поиск

Советы юриста


Как правильно заключить договор аренды

    Найти помещение, подходящее для Вашего бизнеса, это еще не значить использовать (арендовать) его на выгодных условия. Более того, для многих начинающих компаний затраты на аренду помещения являются самыми крупными из текущих расходов и потому, от того насколько удачно будет заключена сделка и учтены все нюансы, зачастую зависит сам вопрос выживания компании.

    В связи с тем, что многие компании самостоятельно осуществляют поиск помещений и оформление договора аренды, не редко возникают ситуации, когда арендатор из-за отсутствия опыта в вопросах оформления арендных отношений, заключает договор аренды на невыгодных условиях.

    Цель настоящей статьи – рассказать арендаторам об имеющихся "подводных камнях" в арендных отношениях.

    О главном
    Несколько главных принципов, которые нужно знать при заключении договора аренды:
    -все, что не записано в договоре "к делу не пришьешь". В договор должны быть вписаны (изложены в письменном виде) те условия, которые являются существенными и ключевыми для сторон. При возникновении спора, нельзя будет ссылаться на устные заверения и обещания. Например, мощность электропитания помещения не является обязательным условием договора аренды помещения, но если для Вашей деятельности необходима мощность в определенном объеме, и арендодатель пообещал, что Вы ее будете получать, обязательно включите это условие в договор.
    - законодательство предусматривает перечень существенных условий договора аренды, но стороны вправе эти условия изложить в любом виде. Например, существенным условием договора аренды является размер арендной платы и порядок ее уплаты. Но, стороны могут предусмотреть любой порядок уплаты арендной платы: раз в месяц или раз в квартал, до начала месяца аренды, в течение месяца аренды, по истечению месяца аренды и т.п.

    Что надо проверить до заключения договора?
    До заключения договора аренды рекомендуем проверить:
    - право собственности арендодателя на помещение;
    - не находится ли помещение в залоге, под арестом или в аренде у третьих лиц;
    - есть ли решение уполномоченного органа или должностного лица арендодателя о передаче помещения в аренду, и кто уполномочен заключить договор аренды (для юридических лиц);
    - какое предусмотрено целевое назначение для помещения;
    - введено ли помещение в эксплуатацию после строительства или реконструкции.
    Не соответствие Вашей деятельности целевому назначению помещения и отсутствие документов, подтверждающих ввод помещения в эксплуатацию, могут быть препятствием для получения разрешения на начало деятельности.

    Существенные условия договора аренды
    Существенными условиями договора аренды нежилого помещения являются:

    Объект аренды
    Что непосредственно передается в аренду? Нежилое помещение по какому адресу, какой площади, на каком этаже, включает ли какое-либо оборудование? Если в помещении установлено оборудование, необходимо указать, что такое-то оборудование включается в объект аренды. Если в договоре аренды в качестве объекта аренды будет указано только помещение (оборудование не будет включено в договор), арендодатель может потребовать дополнительной оплаты за использование оборудования.

    Срок аренды
    Договор аренды может заключаться сторонами на любой срок. Если срок аренды помещения не превышает три года, договор аренды может быть заключен в простой письменной форме.
    Если срок аренды составляет три года или больше, договор аренды подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации (регистрацию договоров аренды осуществляет БТИ). Обязанность подать договор аренды для государственной регистрации может быть возложена как на арендодателя, так и арендатора.

    Арендная плата
    Условия уплаты арендной платы могут быть самыми разнообразными. Первое, что надо выяснить, включает ли заявленная арендодателем арендная плата НДС и коммунальные платежи.
     Если, кроме арендной платы, арендатор должен уплачивать или компенсировать коммунальные платежи, то необходимо в договоре указать перечень таких платежей, их размер и порядок уплаты. Очень часто арендодатель уже после заключения договора аренды старается переложить на арендатора различные расходы: плату за доступ в Интернет, плату за охрану здания, плату за уборку территории и т.п.
    Учитывайте, что по одним коммунальным платежам используются приборы учета (электричество, вода, газ, телефон), по другим нет. Кроме этого, часто возникает ситуация, когда помещение арендуется по частям несколькими арендаторами, и коммунальные платежи распределяются между ними. Выясните и закрепите механизм распределения затрат на коммунальные платежи.

    Арендная плата в течение срока аренды может изменяться. Коэффициентом изменения может являться курс иностранной валюты (чаще всего доллара США), индекс инфляции. Размер арендной платы может увеличиваться по истечению определенного в договоре срока. Например, за первый год аренды – 50,00 грн., за второй – 55,00 грн., за третий – 60,00.
    Безусловно, арендатору важно, чтобы арендная плата, в течение всего срока аренды, была неизменна и включала в себя все коммунальные и другие платежи.

    Арендная плата уплачивается арендатором наличными денежными средствами или путем перечисления денежных средств на счет арендодателя. Если арендная плата уплачивается наличными, обязательно получайте от арендодателя письменное подтверждение того, что он получил арендную плату. Неуплата арендной платы является основанием для расторжения договора аренда по инициативе арендодателя.

    Уплата арендной платы, как правило, осуществляется ежемесячно. Хотя возможны и другие варианты, например, ежеквартально.
    Часто, арендодатель берет арендную плату наперед за два месяца, за первый и последний. В этом случае, обратите внимание, чтобы договор аренды не предусматривал удержания арендодателем арендной платы за последний месяц в виде штрафа при досрочном расторжении договора аренды.

    Иные условия договора аренды
    Иными важными условиями, которые должны быть отражены в договоре аренды, являются:
    - кто из сторон делает текущий и капитальный ремонт помещения. Если обязанность осуществлять ремонт возлагается на арендатора, необходимо оговорить, за чей счет делается ремонт. Арендатор, который улучшает помещение арендодателя, должен добиться условия о том, что он делает ремонт в счет арендной платы по договору аренды.
    - проведение арендатором реконструкции помещения. В ходе реконструкции изменяется помещение, поэтому вопрос реконструкции помещения необходимо согласовывать с арендодателем.
    - право собственности на неотделимые улучшение помещения. Арендатор заинтересован в том, чтобы арендодатель компенсировал арендатору его затраты на улучшения помещения.
    - страхование помещения. Вопрос страхования тесно связан с вопросом возмещения ущерба в случае гибели или повреждения помещения. В договоре необходимо детально оговорить случаи, при наступлении которых арендатор возмещает ущерб, причиненный помещению. Вопрос на засыпку: кто должен ремонтировать помещение, если ущерб возник в результате затопления помещения соседом сверху?
    - ответственность сторон. Пеня или штраф должны обеспечивать все существенные для сторон обязательства.

    Досрочное расторжение договора аренды
    Общее правило - договор аренды может быть досрочно расторгнут по инициативе одной из сторон, если другая сторона не исполняет взятые на себя обязательства. Но, арендатор должен настаивать на своем праве досрочно расторгнуть договор аренды в любое время, предупредив арендатора, за определенный срок. Почему арендатор должен арендовать помещение, если у него не идет бизнес?
    Но, при этом, арендатор должен настаивать на том, чтобы арендодатель мог досрочно расторгнуть договор аренды, только в случае неисполнения наиболее существенных условий, например, неоплаты арендатором арендной платы.
    По согласию сторон договор аренды может быть расторгнут в любое время.

    Прием помещения
    При приемке помещения необходимо подробно указать в акте приема-передачи помещения состояние помещения и перечень оборудования, установленного в помещении, в том числе сантехническое оборудование, счетчики и т.п.
    Если к этому вопросу отнестись формально, то при сдаче помещения назад арендодателю может возникнуть конфликтная ситуация.

    Рекомендации арендатору от Компании "Мастерская бизнеса"
    При заключении договора аренды рекомендуем:
    - избегать отношений субаренды. Лишний участник отношений – дополнительные поводы для конфликта. Если Вам не удалось избежать отношений субаренды, внимательно изучите договор аренды (условия субаренды не должны противоречить условиям аренды) и получите у арендодателя письменное согласие на субаренду.
    - использовать житейскую опыт и логику. Представьте все возможные случаи, которые могут возникнуть в ходе аренды помещения, и урегулируйте их в договоре аренды. Не подписывайте договор аренды до тех пор, пока все его условия не будут Вам понятны.
    - никогда не соглашайтесь на предложение арендодателя использовать его типовой договор, который не подлежит корректировке.

    Успешного вам бизнеса!

    Андрей Филиппенков, «Мастерская бизнеса»